Você sabia?

Uma das modalidades de garantia locatícia mais utilizada é a chamada caução em dinheiro. Ela vem estabelecida no parágrafo 2º, do artigo 38, da Lei Federal nº 8.245/91, também conhecida como “Lei do Inquilinato”. Pelo fato de haver a separação do valor em dinheiro para garantir a locação, há a interpretação de que tal modalidade enquadra-se como uma garantia real.

Todavia, a garantia em comento apresenta alguns pontos deficitários desconhecidos por muitos. São eles:

• Limitação da garantia a três aluguéis, razão pela qual, não abrande os encargos locatícios;
• Na prática muitos são os locadores que não depositam os valores em caderneta de poupança, mas em sua própria conta corrente, podendo, em tese, configurar a prática do crime de apropriação indébita previsto pelo artigo 168 do Código Penal;
• Se houver a exigência, pelo locador, de caução em dinheiro em valor superior a três aluguéis, o excesso será inválido e deverá ser restituído ao locatário.

Outro ponto fundamental, e muitas vezes desconhecido, mencionado acima, diz respeito ao “depósito em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público”.

A regulamentação da garantia locatícia consistente na “caução em dinheiro” já vigora há muito tempo no país por força da Resolução 9, de 13 de agosto de 1979, do Banco Nacional da Habitação. Dentre algumas das determinações nela inseridas, destaca-se a seguinte: “O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e do locatário”.

Por fim, mas não menos importante, tem-se a questão incidente sobre a concessão ou não de liminar em casos em que a garantia dada em caução em dinheiro já se esvaiu, tornando-se ineficaz. No Tribunal de Justiça de São Paulo existem posicionamentos divergentes sobre o tema, conforme os julgados abaixo colacionados:

AGRAVO DE INSTRUMENTO LOCAÇÃO DE IMÓVEL DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C.C. COBRANÇA REQUISITOS DO ART. 59, §1º, IX, LEI Nº 8.245/91 AUSÊNCIA GARANTIA INSUFICIENTE IRRELEVÂNCIA DECISÃO MANTIDA RECURSO NÃO PROVIDO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2078567-26.2014.8.26.0000; Relator (a): Ferraz Felisardo; Órgão Julgador: 29ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional XII - Nossa Senhora do Ó - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 04/06/2014; Data de Registro: 05/06/2014)

Nos termos do voto do Desembargador Relator Dr. Ferraz Felisardo, nos autos do Agravo de Instrumento acima mencionado:

A interpretação do disposto é restritiva, ou seja, existindo garantia no pacto locatício, o indeferimento do pleito liminar é medida que se impõe. Frisa-se, por oportuno, que eventual “insuficiência” da caução ofertada não tem o condão de excluir a garantia contratada, observando-se que o valor do débito ainda pode ser contestado pela parte contrária.

Em outra vertente, tem-se a mais recente jurisprudência:

LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM RESCISÃO CONTRATUAL E COBRANÇA DE ALUGUÉIS E ENCARGOS. MEDIDA LIMINAR. PLEITO DE SUSPENSÃO. DESACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE CAUSAS SUSPENSIVAS DO DESPEJO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Diante da constatação de que a garantia contratual é insuficiente para atender ao montante da dívida, ou seja, parte do débito não está garantido, inegável se apresenta o reconhecimento de que tem o autor o direito à concessão da medida liminar (artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 8.245/91). À parte ré, porém, é assegurado o direito de, no prazo de quinze dias previsto para desocupação, emendar a mora, efetuando o depósito de toda a dívida até então vencida (artigo 59, § 3º). 2. A agravante invoca em seu favor a Ação de Descumprimento de Preceito Fundamental nº 828, que prorrogou a vigência da Lei 14.2016/2021 até 31 de março 2022. Entretanto, consoante essa orientação, o conceito de vulnerabilidade deve ser analisado caso a caso, e a matéria de fato apresentada não restou demonstrada na hipótese, o que inviabiliza o deferimento. (TJSP; Agravo de Instrumento 2007271-60.2022.8.26.0000; Relator (a): Antonio Rigolin; Órgão Julgador: 31ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional VIII - Tatuapé - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 15/02/2022; Data de Registro: 15/02/2022)

Em minha opinião, assim, a liminar é medida pertinente, posto que, não se trata de ineficácia superveniente da garantia, mas, sim, de extinção, sendo, então, abrangida pelo teor do inciso IX, do artigo 59, da Lei do Inquilinato.